FAQ

Een hypotheek is een zekerheidsrecht. Je leent een bedrag en geeft het huis als zekerheid aan de bank. In de praktijk wordt met hypotheek een hypotheeklening bedoeld. Een lening die je nodig hebt om het huis te kunnen kopen.

Koop je een huis met een hypotheek dan is het huis onderpand van de hypotheek. Kun je de hypotheeklening niet terugbetalen dan kan het huis door de bank worden verkocht.

Sluit je een hypotheeklening af bij een bank dan ben jij de hypotheekgever. Als lener geef je het onderpand aan de bank. De bank is de hypotheeknemer. Heb je de lening volledig afgelost dan ben je volledig eigenaar van de woning.

Je hebt een bedrag geleend bij een bank. Daarvoor wil de bank een rente ontvangen. De lening moet echter ook worden afgelost. Je betaalt dus elke maand aan de bank rente en aflossing. De meeste hypotheekleningen hebben een lopen 30 jaar. Na 30 jaar is de hypotheeklening afgelost en het huis van jou.

Tot 2013 mocht je aflossen door te sparen of beleggen. Sluit je nu een hypotheeklening af dan moet je annuïtair of lineair aflossen. Tenminste als je gebruik wilt maken van het recht op hypotheekrenteaftrek (fiscaal voordeel).

Bij een annuïteitenlening betaal je (meestal) elke maand een vast bedrag aan de bank. Dit vaste bedrag noemen we de annuïteit. In dit bedrag zitten rente en aflossing. Elke maand daalt de schuld omdat je hebt afgelost. Als de schuld daalt hoef je minder rente te betalen en is er meer ruimte voor aflossing.

Stel je betaalt elke maand aan de bank een vast bedrag van € 1.000,-. In het begin zul je veel rente betalen (de schuld is hoog) en weinig aflossen. Aan het einde van de looptijd betaal je weinig rente (de schuld is laag) en is er veel ruimte voor aflossing.

Bij lineaire aflossing is het bedrag dat je aflost steeds gelijk. Door de aflossing daalt de schuld en daarom wordt de rente gedurende de looptijd lager.

Stel je leent € 300.000,- en de looptijd is 30 jaar. Dan is de aflossing elk jaar € 10.000,-. De rente is in de beginperiode hoog (schuld is hoog) en aan het einde van de looptijd laag (schuld is laag).

Omdat je bij een lineaire lening vanaf het begin veel aflost zijn de maandelijkse lasten in die beginperiode hoger dan bij een annuïteitenlening. Ongeveer op de helft van de looptijd ben je voordeliger uit met lineaire aflossing.

Betaal je rente over je hypotheeklening dan is die rente onder voorwaarden fiscaal aftrekbaar. Je trekt de hypotheekrente af van je inkomen en bespaart belasting.

Een belangrijke voorwaarde sinds 1 januari 2013 is dat je aflost. Er zijn oude leningen waarbij niet wordt afgelost (aflossingsvrije leningen). Je betaalt dan alleen rente en lost niets af. Onder voorwaarden mag de rente over die oude aflossingsvrije leningen toch in aftrek worden gebracht.

Wil je meer weten over fiscaal voordeel en de eigen woning? Kijk dan op www.belastingdienst.nl.

De overheid stimuleert aflossen met het recht op hypotheekrenteaftrek zodat de hypotheekschuld van alle Nederlanders niet te hoog wordt.

De bank kijkt naar het inkomen van jou en (eventueel) je partner. Is dit voldoende om de maandelijkse lasten te betalen? Denk daarbij ook aan verzekeringen, onderhoud, inrichting van je woning etc.

Maar de waarde van de gekochte woning is ook belangrijk. Koop je voor € 350.000,- een woning dan mag je (ook al is het inkomen voldoende) niet meer lenen dan € 350.000,-.

Heb je een vast contract dan wordt het inkomen meestal volledig meegenomen door de bank. Heb je een tijdelijk contract maar na dit contract een vast contract dan telt het inkomen ook mee. De werkgever moet dan een werkgeversverklaring afgeven (daarop worden de gegevens van jou en het inkomen weergegeven) en een ‘intentieverklaring’. Die verklaring houdt in dat de werkgever de intentie heeft je bij gelijke omstandigheden een contract voor onbepaalde tijd aan te bieden.

Heb je geen zicht op een vast contract dan zijn er enkele alternatieven (bijv. uitgaan van het gemiddelde inkomen over de laatste drie jaren) maar elke bank heeft wat dit betreft zijn eigen acceptatiecriteria.

Ben je ZZP-er of zelfstandig? Dan wordt meestal gevraagd om de jaarrekeningen en belastingaangiften over de laatste drie jaren. Ook hier zijn weer uitzonderingen op.

Koop je een woning dan moet je de koopsom (de prijs van de woning) betalen. Je betaalt vervolgens 2% overdrachtsbelasting (dit is voor de Nederlandse staat). Ben je nog geen 35 jaar dan heb je eenmalig recht op vrijstelling van overdrachtsbelasting. Is een van de kopers ouder dan 35 jaar dan betaal je (samen) 1%.

De woning moet worden ingeschreven in het Kadaster (bewijs dat het huis van jou is). De notaris doet dit en stelt daarvoor een leveringsakte op. Ook de hypotheeklening wordt vastgelegd in een hypotheekakte. De notaris vraagt voor deze handelingen een vergoeding. Koop je een nieuwbouwwoning dan is alleen een hypotheekakte nodig.

Bij een bestaande woning wil de bank graag weten wat het huis waard is. Een erkende taxateur bepaalt de waarde.

Meestal betaal je aan de bank of aan de hypotheekadviseur een vast bedrag voor advies en bemiddeling. Sommige adviseurs vragen daarnaast een maandelijks bedrag (abonnement). Vraag goed na wat zij ervoor doen en of het nodig is.

Er kunnen meer kosten zijn. Zoals kosten NHG (zie hierna). De bank of adviseur kan dit voor je in kaart brengen.

Let op: De kosten die betrekking hebben op de lening die je bij de bank moet afsluiten zijn meestal eenmalig fiscaal aftrekbaar. Koop je in 2024 een huis dan doe je voorjaar 2025 belastingaangifte en geef je deze kosten op.

Nationale Hypotheek Garantie (kortweg NHG) is een vangnet voor het geval je de hypotheek niet meer kunt betalen in geval van bijvoorbeeld werkloosheid, het overlijden van je partner en bij relatiebeëindiging. De koopsom van de woning mag (in 2024) niet meer bedragen dan € 435.000,-. Neem je energiebesparende maatregelen dan mag je zelfs tot € 461.100,- lenen.

NHG helpt je bij ingrijpende persoonlijke veranderingen maar levert ook bijna altijd een rentevoordeel op. Kijk maar eens op de vele sites met rentetabellen. In de linker kolom staan de rentes met NHG en die kunnen veel gunstiger zijn dan leningen zonder NHG.

NHG vraagt 0,60% over de lening voor hun garantie. Koop je een woning voor € 400.000,- dan zij de kosten NHG € 2.400,-.

Voor meer informatie over NHG kijk op hun site: www.nhg.nl.

Een starterslening is een aanvullende lening op de hypotheeklening bij de bank. Het is een extra lening waarbij je de eerste drie jaren geen rente en aflossing hoeft te betalen (het is wat ingewikkelder maar per saldo heb je geen lasten in die periode van drie jaar). Belangrijk is dat de gemeente waarin je koopt meedoet aan de regeling.

Elke gemeente heeft zijn eigen voorwaarden. De SVN voert de starterslening voor de gemeentes uit. Kijk op www.svn.nl voor meer informatie of op de site van de gemeente (meestal onder het kopje ‘wonen’).

Een energielabel laat zien hoe zuinig je huis is. Bij aankoop van een huis ontvang je het energielabel dat bij de woning hoort. Het label kan lopen van A (zeer laag energieverbruik) tot G (zeer hoog energieverbruik). Zie www.energielabel.nl voor uitgebreide informatie.

De overheid stimuleert maatregelen die je neemt om je huis energiezuiniger te maken. Verschillende vormen van isolatie, hoog rendement glas, warmtepompen, zonnepanelen etc.

Je mag hiervoor soms extra lenen of tegen gunstige rentes lenen. Bekijk bij de aankoop van je nieuwe woning welke energiebesparende maatregelen er als zijn en welke je nog wilt uitvoeren. Neem dit mee in je gesprek met je adviseur.

De regel is dat je schulden mag hebben naast je hypotheeklening als je de totale lasten op basis van je inkomen kunt betalen. Een studieschuld telt daarbij minder zwaar dan een doorlopend krediet of een private lease. Maar elke schuld (ook een abonnement op je mobieltje) verlaagt het maximale bedrag dat je kunt lenen.

De meest schulden zijn geregistreerd bij het BKR in Tiel (kijk op www.bkr.nl). De studieschuld niet. Je bent verplicht de studieschuld door te geven aan de bank. En de bank of adviseur moet rekening houden met deze schuld. Het is belangrijk dat je dit doorgeeft om problemen in de toekomst te voorkomen.

Heb je een huis gekocht dan krijg je van de verkopende partij een koopovereenkomst. In die koopovereenkomst staan belangrijke afspraken zoals gegevens van verkoper(s) en koper(s), gegevens van de woning, de verkoopprijs, de datum van overdracht en de waarborgsom. De waarborgsom is een bedrag dat meestal gelijk is aan 10% van de koopsom. Zie je van de koop af dan kan de verkoper de waarborgsom opeisen. Daarom wordt dit bedrag (of een verzekering die je daarvoor kunt afsluiten: de bankgarantie) overgemaakt naar de notaris waar de overdracht plaatsvindt.

Het is aan te raden ontbindende voorwaarden op te nemen. Stel je krijgt de financiering niet rond dan wil je liever geen 10% van de koopsom betalen. Je kunt als ontbindende voorwaarde opnemen dat je bijvoorbeeld zes weken de tijd krijgt om de hypotheeklening rond te krijgen. Lukt het niet dan kun je zonder ‘boete’ van de koop afzien.